지역별 뉴스를 확인하세요.

많이 본 뉴스

광고닫기

리버스 모기지 받는 방법 [ASK미국 주택/부동산 - 남상혁 대표]

▶문= 내년쯤에 은퇴할 예정인데 지금 당장은 필요 없지만 리버스 모기지로 은퇴 자금을 보충해야 할 것 같습니다. 평생 매월 받는 게 아니라 필요할 때만 찾아 쓸 수 있는 라인 오브 크레딧 방식이 있다고 하는데 어떤 차이가 있을까요?   ▶답= 라인 오브 크레딧 방식을 고려하신다면 지금 당장 모기지 대출금이 발생하는 게 아니므로 굳이 나중으로 연기하실 필요가 없습니다. 오히려 은퇴 전에 인컴이 있으실 때 신청하시는 게 안전합니다. 왜냐하면 리버스 모기지도 최소한의 인컴을 자격 조건으로 요구하고 있기 때문입니다. 그런데 은퇴하시고 소셜 연금을 받기 전까지 소득이 전혀 없으신 경우가 종종 있습니다. 최소한의 소셜 연금만 받아도 문제가 없지만 이렇게 소득이 전무한 상태에서는 리버스를 받지 못하실 가능성이 높습니다.     리버스 모기지는 은퇴 후 집에 있는 에퀴티를 현금으로 받아 노후에 캐시 플로우를 늘리는 은퇴 재정전략 중 하나입니다. 리버스가 필요한 경우는 은퇴 후 30년간 필요한 생활비를 보유 자산의 수익이나 이자로 충당하지 못하는 경우입니다. 이해를 쉽게 하기 위해서 집 에퀴티를 제외하고 100만 불의 금융 자산이 있다고 가정하면 여기에서 매년 4%를 인출하면 30년간 안전하게 캐시 플로우를 받을 수 있다는 겁니다. 이는 유명한 '은퇴자금 인출 4% 전략'입니다. 하지만 100만 불의 노후자금도 매월 3300불의 현금에 불과하므로 적잖은 분들이 리버스 모기지를 노후자금 용도로 사용하셔야 할 겁니다. 실제로 상담을 해보면 집을 제외한 은퇴자금이 100만 불이 넘는 경우가 생각보다 적은 편입니다. 평균 수명이 더 늘어나게 되는 앞으로는 소수 자산가를 제외하고 대부분 집의 에퀴티를 활용할 수밖에 없습니다.     리버스의 라인은 일반 은행의 라인 오브 크레딧과 큰 차이가 있습니다. 장점으로는 평생 동안 증가하는 라인 금액이 보장된다는 겁니다. 일반 라인 오브 크레딧은 대부분 리뉴가 어렵고 오히려 만기 이전에도 폐쇄될 수 있을 만큼 가변적입니다. 하지만 리버스의 라인 금액은 당시의 이자율 만큼 라인 금액이 오히려 증가되기 때문에 시간이 지날수록 더 많은 현금이 확보됩니다. 때문에 고금리 시대의 헷징 전략으로 추천하는 재정 전문가들이 있을 정도입니다.     평생 페이먼트 방식은 은퇴 후 변화의 여지가 전혀 없을 때 사용되고 소득이나 캐시플로우가 가변적인 경우 혹은 선생님처럼 지금 당장 현금이 부족하지 않은 경우라면 라인 오브 크레딧이 적합하다고 생각합니다.   ▶문의:(213)268-8529 남상혁 SNA 파이낸셜 대표미국 리버스 리버스 모기지로 리버스 모기지도 분들이 리버스

2023-07-18

리버스 모기지에 대한 가장 큰 오해 [ASK미국 주택/커머셜/비즈니스-사무엘 리 융자 전문가]

▶문= 리버스 모기지에 대한 가장 큰 오해는 무엇이 있나요?   ▶답= 리버스 모기지에 대한 가장 큰 오해 두 가지를 설명해 드리겠습니다. 첫째, 리버스 모기지를 하게 되면, 소유주가 가지고 있는 에큐티를 급속하게 잃게 된다.     아닙니다. 리버스 모기지를 시작하게 되면, 사용된 주택을 통해서 평생 인컴을 제공받아야 하기 때문에, 리버스 모기지 렌더와 리버스 모기지를 관장하는 FHA는 최대한 효율적으로 집의 에큐티를 이용하도록 프로그램하고 있습니다.     통상적으로 일반적인 주택 가격은 매년 4% 정도의 상승을 예측합니다. 하지만 남가주 지역은 그 이상의 주택 가격 상승이 발생하고 있습니다. 그러므로, 리버스 모기지를 시작하게 되면, 시간이 갈수록 집의 에큐티는 더 상승할 가능성이 있기 때문에, 현재 필요한 인컴을 리버스 모기지부터 얻고 나중에 그 집을 처분할 때에도, 계속해서 쌓여온 에큐티로 인해서, 적지 않은 돈을 받을 수도 있고, 자녀에게 물려줄 수도 있는 것입니다. 또한 리버스 모기지로 인컴을 만들 수 있는 방법은 매달 일정 금액의 돈을 받는 방법과 라인 오브 크레딧 방식으로, 처음에 일시불로 돈을 받아서 사용할 수도 있습니다. 이렇게 해도 이 돈은 리버스 모기지 안에서 모두 해결되어서 다시 은행에 페이먼트를 할 필요가 없는 것입니다.     둘째, 리버스 모기지로 시니어 분이 현재 소유한 주택을 통해서 일시불로 큰돈을 재융자 받는 것이 어렵다.     아닙니다. 시니어가 주택을 통해서 일시불로 돈을 재융자 받을 수 있는 가장 효과적인 방법이 리버스 모기지입니다. 일반 은행 재융자를 통해서 일시불로 돈을 만들려면, 복잡한 인컴 서류와 세금보고 등 많은 서류들이 필요합니다. 하지만, 리버스 모기지를 통해서 일시불로 큰돈을 융자 받는 것은 일반 은행보다 휠씬 간편하고 빠릅니다. 또한 일시불로 융자를 받은 후에, 다시 융자 받은 돈을 갚아도 되고, 갚지 않고 좀 더 시간을 가지다가 여유가 생길 때, 갚을 수 있는 것입니다. 리버스 모기지 역시 크레딧 점수를 확인하기는 하지만, 일반 융자보다 비중이 높지 않기 때문에, 크레딧 점수가 아주 낮지만 않으면, 리버스 모기지를 진행하는데 문제가 없습니다. 한 가지 더 말씀드리면, 리버스 모기지를 할 때, 시니어에게도 일정 부분의 인컴이 필요합니다. 너무 인컴이 낮을 경우에는 리버스 모기지가 진행이 되지 않기 때문에 이 부분도 유념해 주시기 바랍니다.     ▶문의:(714)472-4267 사무엘 리 융자 전문가미국 비즈니스 리버스 모기지로 융자 전문가 주택 가격

2023-07-11

시니어들이 갖는 리버스 모기지에 대한 오해 [ASK미국 주택/커머셜/비즈니스-사무엘 리 융자 전문가]

▶문=시니어들이 갖는 리버스 모기지에 대한 오해는 무엇이 있나요?     ▶답=시니어들이 리버스 모기지에 대하여 갖는 오해를 몇 가지 말씀드리겠습니다.     첫째 오해, 리버스 모기지로 집을 잃을 수 있다. 집에 대한 재산세와 집보험료만 꾸준히 내시면 집을 잃지 않습니다. 미국 주택국에 해당하는 FHA에서 보장하는 리버스 모기지는 돌아가시거나, 스스로 그만두기 전까지 FHA에서 보장해 줍니다.     둘째 오해, 상속인이 리버스 모기지에 대한 상환의 책임이 있다. 책임 없습니다. 상속인이 사망할 때, 집을 떠날 때, 부동산 매각을 통해서 대출금을 상환하고 나머지 부분은 상속인에게 돌아갑니다. 주택가치를 초과하는 부채에 대하여 책임을 지지 않습니다.     셋째 오해, 리버스 모기지는 높은 수수료와 이자율이 높다. 리버스 모기지 이자율은 경쟁력이 있습니다. 리버스 모기지는 일반 모기지에 비해 선불로 모기지 보험을 집 가치에 2%를 내지만, 이 모기지 보험은 FHA에 납부되는 것으로, 이 보험으로 평생 안전하게 리버스 모기지로부터 재정을 지원받는 장치입니다. 다른 모기지와 비교해도 경쟁력이 있습니다.     넷째 오해, 현재 모기지가 있으면, 리버스 모기지를 받을 수 없다. 그렇지 않습니다. 리버스 모기지를 하려는 주택에 어느 정도의 부채가 있어도, 리버스 모기지를 통해서 내야 할 페이먼트를 내지 않고 오히려, 내가 소유한 주택으로부터 페이먼트를 받을 수 있습니다.     다섯째 오해, 리버스 모기지를 가지고 있으면 집을 팔거나 이사 할 수 없다. 그렇지 않습니다. 언제든지 집을 팔수 있고, 이사할 수 있습니다. 집을 처분할 때, 리버스 모기지에 들어간 돈을 계산하고 나머지를 반환해 줍니다.     여섯째 오해, 리버스 모기지는 은퇴한 나이 많은 사람들만 하는 것이다. 미국에서 리버스 모기지의 자격은 62세 이상이며, 62세 이상만 되면, 다른 수입원이 있어도 리버스 모기지로 더 풍성한 재정을 마련할 수 있습니다.     일곱째 오해, 리버스 모기지로 주택 가치보다 더 많은 부채를 지게 된다. 리버스 모기지로 평생 받아도, 주택의 가치보다 더 많이 부채가 만들어지지 않습니다.     여덟째 오해, 리버스 모기지를 종료할 때, 늘 손해를 본다. 그렇지 않습니다. 리버스 모기지는 현재 시점으로 모기지가 만들어지고, 20년 뒤에는 집 가격이 많이 오르기 때문에 그때 집을 처분하게 되면, 20년 동안 쌓인 에큐티를 받을 수 있기 때문에 리버스 모기지를 처분해도 상당한 돈을 받을 수 있는 것입니다.     ▶문의:(714)472-4267 사무엘 리 융자 전문가미국 비즈니스 리버스 모기지로 모기지로 주택 오해 리버스

2023-05-09

리버스 모기지의 오해 [ASK미국 주택/부동산 - 남상혁 대표]

▶문=리버스 모기지는 은행에 집을 넘기고 매달 현금을 받는 것으로 알고 있습니다. 지금 당장은 현금이 필요가 없는 상태인데 리버스 모기지로 은퇴 후 어떤 도움이 될 수 있을까요?   ▶답=리버스 모기지는 은행에 집을 넘기는 게 아닙니다. 리버스 모기지를 받아도 일반 모기지와 마찬가지로 타이틀은 그대로 보유하십니다. 은행의 담보가 설정될 뿐입니다. 그래서 일반 모기지와 똑같이 리버스를 받아도 언제든 집을 직접 파실 수 있습니다. 집 시세에 비해서 받으시는 현금이 적다고 하시는 분들 중에 상당수는 이처럼 집의 소유권이 은행으로 바뀐다고 잘못 아시고 계시는 경우입니다.   두 번째로 지금 당장 현금이 필요 없으시다고 말씀하셨는데요. 리버스 모기지에서 현금을 수령하는 방식은 매우 다양하고 플렉시블 합니다. 추천드리는 방식은 평생 동안 리버스 모기지 신청이 종료되자마자 현금 일부를 받으시고 나머지를 라인 오브 크레딧을 셋업 하시는 경우입니다. 일례로 매달 모자라는 현금이 500달러 정도인데 몇천 달러씩 받으실 필요가 없다는 경우이십니다. 이런 때는 매달 500달러씩 평생 받으시고 나머지는 라인 오브 크레딧으로 놔두었다가 비상금처럼 목돈이 필요할 때마다 사용하실 수 있습니다.   특히 최근에는 롱 텀 케어 비용을 마련하기 위해서 리버스 모기지를 고려하시는 분들이 늘고 있습니다. 롱 텀 케어 시설의 비용이 워낙 많이 소요되기 때문에 롱 텀 케어 보험에 가입하지 않으셨다면 리버스의 도움이 필요할 수 있습니다. 또 롱 텀 케어 시설에 들어가지 않더라도 집에서 홈 케어로 그때그때 간병인의 도움을 받으실 수도 있는데 이때 예상치 못한 그 비용을 편리하게 꺼내 쓰실 수 있습니다. 일반 융자는 융자금이 처음에 정해지는데 반해 리버스의 라인은 쓰신 만큼만 쓰신 뒤에 계산되므로 이자 계산도 훨씬 더 유리합니다.   리버스 모기지는 자산을 쌓는 것이 아니라 갖고 계신 자산을 활용하는 방법입니다. 노후에는 이를 활용하는 것이 더 중요해지기 때문입니다. 특히 평균 수명이 길어진 현재와 같은 100세 시대에는 자산가가 아닌 경우라면 집의 에퀴티를 활용하지 않을 수 없습니다. 이미 캐시플로우가 타이트하신 경우라면 평생 페이먼트 방식을, 현재는 괜찮지만 롱 텀 케어나 비상금이 필요하시다면 리버스이 라인 오브 크레딧 방식을 추천드립니다.     ▶문의:(213)478-0988 남상혁 SNA 파이낸셜 대표미국 리버스 리버스 모기지로 모기지 신청 일반 모기지

2023-04-18

점보 리버스 모기지는 어떤 종류의 리버스 모기지인가 [ASK미국 주택/커머셜/비즈니스-사무엘 리 융자 전문가]

▶문= 점보 리버스 모기지는 어떤 종류의 리버스 모기지일까요?     ▶답= 많은 시니어가 사용하는 리버스 모기지는 FHA가 Insured 하는 전통적인 HECM(Home Equity Conversion Mortgage)입니다. 이 HECM 리버스 모기지는 매년 주택의 가치가 설정된 최대 청구 금액을 초과할 수 없는 모기지입니다. 2023년에 HECM 리버스 모기지에 설정된 최대치는 $1,089,300입니다. 시니어 분이 소유한 주택이 이 액수를 넘는다고 해도  HECM리버스 모기지를 사용하시면, 이 금액까지만 리버스 모기지로 사용하실 수 있습니다. 하지만 Jumbo 리버스 모기지를 사용하시면, 주택의 가치가  그해의 최대치 금액을 넘어서, $2M 이상이 되어도, 그 주택의 모든 가치를 통해서 리버스 모기지를 사용하실 수 있는 것입니다.     점보 리버스 모기지의 주요 특징은 다음과 같습니다.   1. 사용할 수 있는 부동산 유형은  단독 주택, 다세대 부동산 및 콘도미니엄을 포함한 다양한 부동산 유형에 사용할 수 있습니다. 2. HECM 리버스 모기지는 62세 이상이 되어야 하지만 JUMBO 리버스 모기지는 나이의 제한이 다소 낮습니다.   3. JUMBO 리버스 역시, 가지고 계신 주택에 충분한 에큐티가 있어야 리버스 모기지를 잘 활용하실 수 있습니다.   4. JUMBO 리버스는 모기지 보험이 없습니다. 통상적으로 HECM 리버스는 집 가치의 2%를 모기지 보험으로 내어야 하지만, JUMBO 리버스는 모기지 보험이 없는 대신에, 이자율이 다른 리버스 모기지보다 높은 편입니다.   5. HECM 리버스 모기지는 보통, 변동 이자율이 적용되지만, JUMBO 리버스는 변동 이자율뿐만 아니라 고정 이자율도 가능합니다.   6. JUMBO 리버스 모기지 역시, 리버스 모기지로부터 발생하는 모든 Liability에 대하여 이자를 내실 필요가 없습니다. 즉 리버스 모기지로  한도만큼 모두 사용하신 후에도, 다시 그 Liability를 갚지 않으셔도 됩니다.   7. 모든 closing 비용이 리버스 모기지에 포함되어 있기 때문에 별도의 돈을 지불하지 않으셔도 됩니다.   점보 리버스 모기지를 고려하는 시니어 주택 소유자는 자신이 소유한 옵션을 잘 살펴보시고 리버스 모기지 전문가와 상담하시면서 결정하시길 바랍니다.       ▶문의: (714)472-4267미국 리버스 리버스 모기지로 hecm리버스 모기지 모기지 보험

2023-04-10

리버스 모기지로 주택 구입 [ASK미국 주택/부동산 - 남상혁 대표]

▶문= 리버스 모기지로도 주택을 구입할 수 있나요? 가능하다면 일반 모기지와 어떤 차이점이 있고 집을 구입한 다음에 리버스 모기지를 받는 것과 무슨 차이가 있을까요?   ▶답= 가능합니다. 리버스 주택 구입은 최근 점점 늘어나는 추세입니다. 바이어 입장에서 볼 때 일반 모기지와 가장 큰 차이점은 평생 동안 모기지  페이먼트가 없다는 겁니다. 은퇴를 하면 노후에 모기지 페이먼트를 내기가 쉽지 않기 때문에 리버스 주택 구입이 늘어나는 추세입니다.     두 번째 차이점은 소득 자격 조건입니다. 일반 모기지보다 상당히 적은 소득으로도 가능합니다. 모기지 페이먼트를 제외한 나머지의 페이먼트 능력을 보기 때문에 일반 모기지보다는 필요한 소득 수준이 낮습니다. 평균 정도의 소셜 연금 소득이면 대부분 가능하며 소셜 연금이 없는 경우라면 그 외 소득에 대해서 세금 보고를 기준으로 합니다.     또 다른 차이점은 비용입니다. 리버스 모기지는 FHA 정부 모기지 보험 비용이 발생합니다. 그 외 비용은 일반 모기지와 별반 차이가 없습니다. 한 가지 리버스로 주택을 구입하실 때 많은 분들이 혼동하시는 게 있습니다. 리버스로 주택을 구입한 뒤 추가로 현금을 빼 쓸 수 있는 것으로 오해하십니다만 실상은 그렇지가 않습니다. 리버스로 주택을 구입하시면 특별한 경우를 제외하고 평생 페이먼트가 없는 것이지 그 외 추가로 현금을 받으실 수는 없습니다. 물론 주택 가격이 상승하거나 금리가 떨어질 경우에는 리버스의 재융자를 통해서 추가 현금을 받을 수 있습니다. 또 리버스로 주택을 구입하면 절차가 오래 걸리고 어려울 것이라고 생각하는 경우가 있는데 그렇지 않습니다. 일반 FHA 모기지로 집을 사는 것과 동일하다고 보시면 되겠습니다.   다음은 주택 구입 시 처음부터 리버스로 구입하는 게 좋을지 아니면 일단 구입한 뒤에 나중에 리버스를 받을 것인 지에 대한 내용입니다. 리버스를 받으실 계획이라면 당연히 주택 구입 시 리버스를 받는 것이 유리합니다. 번거로울 뿐만 아니라 비용 측면에서 특히 그렇습니다. 에스크로, 타이틀, 감정 등 각종 비용을 다시 내야 하기 때문입니다. 특히 현금으로 집을 구입하시면 이사 후에 예상보다 많은 현금이 필요하다는 점도 고려해 볼 필요가 있습니다.   ▶문의: (213)478-0988 남상혁 SNA 파이낸셜 대표미국 주택 리버스 모기지로 리버스 주택 주택 구입

2023-03-14

시니어들이 꼭 알아야 할 리버스 모기지의 특징은? [ASK미국 주택/커머셜/비즈니스-사무엘 리 융자 전문가]

▶문= 시니어들이 꼭 알아야 할 리버스 모기지의 특징은 무엇일까요?         ▶답= 첫째, 리버스 모기지를 생각하는 많은 시니어들이 메디칼을 받고 계십니다. 이런 분들은 내가 리버스 모기지를 받게 되면, 메디칼이 중단될 수 있다는 생각을 합니다. 하지만 최근에 캘리포니아 메디칼의 자격이 많이 완화되었고, 리버스 모기지의 페이먼트가 인컴이 될 수 없기 때문에, 큰 문제가 없습니다. 하지만 개인 사정들이 다르기 때문에, 다시 확인할 필요는 있습니다.     둘째, 리버스 모기지를 하게 되면, 타이틀이 렌더에게로 넘어간다고 생각하시는 분들이 많이 있습니다. 하지만 리버스 모기지를 해도, 타이틀의 변동은 없으며, 여전히 자신의 소유입니다.       셋째, 리버스 모기지를 신청한 시니어는 자신의 집에 남아있는 모기지를 평생 동안 페이 하지 않아도 되고, 충분한 에퀴티가 있을 경우, 그 에퀴티를 통해서 매달 페이먼트를 받으실 수 있습니다.       넷째, 리버스 모기지를 신청한 시니어가 페이먼트를 하지 않고 있다가 경제적인 여유가 생겨서 모기지에 대한 페이먼트를 하고 싶다면, 모기지 페이먼트를 언제든지 할 수 있습니다.     다섯째, 리버스 모기지는 신청하신 후에 매달 페이먼트를 받는 옵션만 있는 것이 아니라 자신의 집의 에퀴티를 라인 오브 크레딧 형식으로 사용하실 수도 있으며, 필요한 만큼을 일시불로 인출할 수도 있습니다. 이렇게 리버스 모기지를 신청하신 후, 처음에 일시불로 받을 경우에는 리버스 모기지의 이자율을 고정된 비율로 설정할 수 있습니다. 또한 라인 오브 크레딧이나 매달 페이먼트를 받는 방식으로 리버스 모기지를 설정하게 되면, 리버스 모기지가 변동으로 설정되지만 변동 이자율이라도 cap이라는 장치가 있어서 과도하게 이자율이 올라갈 수 없습니다.       여섯째, 리버스 모기지는 기본적으로 본인이 소유하고 있는 주택의 매달 모기지 페이먼트와 이자를 커버하는 것으로 디자인되어 있습니다. 집을 소유할 때, 들어가는 세금과 보험은 본인이 받는 인컴으로 커버 되어야 합니다.       일곱째, 리버스 모기지는 자신이 소유한 주택에서 인컴을 만드는 방식만 있는 것이 아니라 시니어가 집을 리버스 모기지로 구입할 수도 있습니다. 리버스 모기지로 주택을 구입했다면 구입 후 평생 페이먼트를 내지 않아도 됩니다.     ▶문의: (714)472-4267 사무엘 리 융자 전문가미국 비즈니스 리버스 모기지로 모기지 페이먼트 일곱째 리버스

2023-02-14

리버스 모기지의 실례 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 저는 70대 후반으로 엘에이 거주합니다. 저의 집은 약 120-130만 불 정도 합니다. 집에 모기지는 없지만 10년여 년 전에 아들 집을 구입할 때 도움을 주려고 25만 불의 Heloc(Home Equity Line of Credit)을 설정하여 인출했습니다. 지금까지는 이자만 지불하면 되어서 부담이 없었는데, 갑자기 은행에서 원금까지 같이 상환하라며 월 2천 불이 넘는 페이먼트를 내라고 통지서가 날아왔습니다. 소셜 시큐리티와 남는 방들을 렌트 놓으면서 들어오는 수입으로 생활하고 있는데 월 2천 불 이상의 페이먼트는 부담이 됩니다. 집을 팔지 않고 해결할 수 있는 좋은 방법이 있을까요?   ▶답= 현실적으로 리버스 모기지를 받는 것이 유일한 방법인 것 같습니다. 리버스 모기지는 선생님 집의 에퀴티(집값과 융자잔액의 차이)를 활용하여 집을 팔지 않고 모기지 페이먼트를 없애거나 월 생활비를 돌아가실 때까지 충당하는 방법입니다. 손님의 경우는 연령, 에퀴티 정도를 고려했을 때 가능할 것 같습니다. 리버스 모기지를 신청하시면 현재의 Heloc이 리버스 모기지로 전환되고 월 페이먼트는 손님 집의 에퀴티에서 충당되기 때문에 손님이 부담해야 하는 월페이먼트는 없어집니다.   이에 더하여 약 10여만 불 정도의 리버스 모기지 Line of Credit(LOC)도 추가로 설정이 가능할 것 같습니다. 이 리버스 모기지 LOC을 통해 향후 긴급자금이 필요하실 때 언제든지 사용이 가능합니다. 리버스 모기지 LOC은 사용하는 기간만 이자가 발생하고 사용하더라도 선생님이 부담해야 하는 월 페이먼트는 없습니다. 물론 집의 에퀴티에서 빠져나가는 형태입니다.   리버스 모기지를 받아도 집의 소유권은 여전히 손님 본인에게 남아 있습니다. 따라서 집값이 오르면 자신의 에퀴티도 올라가게 되고 수리와 리모델링도 할 수 있습니다. 다만 반드시 그 집에 거주하셔야 하고, 재산세와 집보험 등은 제때에 납부하셔야 합니다. 최악의 경우 집값은 오르지 않고 손님이 받는 금액만 늘어나서 융자금액이 집값보다 많아진다고 해도 부부 둘 중 한 사람만 살아있는 한 그 집에서 계속 페이먼트 없이 거주하실 수 있습니다. 그리고 두 분이 모두 돌아가신 후 은행은 집을 팔아서 손실처리를 할 뿐 자손들에게 그 손실을 요구할 수 없습니다.   리버스 모기지 자체를 추후에 더 낮은 이자율로 재융자도 할 수 있고 일반 모기지로도 갈아탈 수 있고 원하면 언제든지 집을 팔 수도 있습니다. 집을 팔게 될 경우에는 판 금액에서 리버스 모기지 빚을 갚고 남는 금액을 가져가시게 됩니다.   ▶문의: (213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 한인융자담당 리버스 모기지로 웰스파고 한인융자담당 모기지 페이먼트

2022-12-27

리버스 모기지로 부동산 투자는 조심해야 [ASK미국 주택/부동산 - 남상혁 대표]

▶문= 리버스 모기지를 받으면 집을 빼앗긴다는 말이 있고 광고를 봐도 이해가 잘 안 가서 결정을 못 하고 있습니다. 리버스 모기지에서 가장 조심해야 될 것은 무엇인가요?   ▶답= 대부분 집이 가장 큰 재산이라서 걱정이 드시는 게 당연합니다. 우선 리버스를 받으셔도 집이 은행에 넘어가지 않습니다. 도중에 언제든 집을 파시거나 융자액을 모두 갚으시고 중단할 수 있습니다. 이때 원금과 이자만 갚으시면 됩니다. 다만 리버스는 신청 시 정부가 평생 거주를 보증하는 대가로 모기지 보험을 요구하고 있는데 이 비용이 큰 것이 단점이라고 하겠습니다. 다음은 리버스에서 조심해야 될 것을 설명드리겠습니다.   첫 번째는 리버스 모기지도 사람이 하는 일이라서 사람에 좌우될 수 있습니다. 11년 전 한인 사회에 처음으로 리버스 모기지를 본격 소개하고 그간 유튜브 기고 등을 통해 장단점을 상세히 설명해 왔습니다. 최근 들어 리버스를 새로 시작하시는 에이전트분들이 늘어나 선택의 폭이 넓어진 것은 좋은데 조심할 점은 리버스에 대한 잘못된 접근 방식입니다. 리버스는 노후에 마지막 옵션이기 때문에 단순히 주택 융자로만 생각하면 곤란합니다. 노후 재정을 잘 이해하고 다른 옵션은 없는지 평생을 기준으로 문제점은 없을지 잘 설계하고 안내해야 합니다.   얼마 전 리버스 모기지로 부동산 투자를 하라는 광고를 보고는 정말이지 놀라지 않을 수 없었습니다. 리버스를 받아서 투자를 유도하는 것은 제재 대상입니다. 노후에 무리한 부동산 투자는 마지막 황혼을 망가뜨릴 수 있습니다. 평생 페이먼트나 라인 방식을 권장하지 않고 무조건 돈을 모두 인출하라고 하는 것도 경계 대상입니다.   두 번째는 정부의 보증을 우회하는 겁니다. 리버스는 노후에 마지막 옵션이기 때문에 안전이 제일 중요합니다. 정부 보증이 없는 점보 리버스를 소개하면서 정부 모기지 보험이 없는 것을 집중 홍보하는데 이 또한 조심해야 할 부분입니다. 단기간 혹은 적은 금액의 경우 점보가 유리한 경우가 분명히 있습니다. 그러나 그 집에서 평생 혹은 장기간 사실 분에게는 정부 보증이 없는 리버스 특히 라인오브 크레딧 방식을 추천해서는 안 됩니다. 기간이 길어질수록 이자비용이 정부 보험료보다 훨씬 더 커질 뿐만 아니라 집값 하락 시 라인의 리밋을 적용해서 곤란을 겪을 우려가 있습니다.     ▶문의: (213)478-0988 남상혁 SNA 파이낸셜 대표미국 부동산 리버스 모기지로 부동산 투자 리버스 모기지도

2022-06-28

리버스 모기지로 부동산 투자는 조심해야 [ASK미국 주택/부동산 - 남상혁 대표]

▶문= 리버스 모기지를 받으면 집을 빼앗긴다는 말도 있고 광고를 봐도 이해가 잘 안 가서 결정을 못하고 있습니다. 리버스 모기지에서 가장 조심해야 될 게 무엇인지 솔직하게 알고 싶습니다.       ▶답= 아무래도 집이 가장 큰 재산이라서 걱정이 많으신 게 당연합니다. 그러나 리버스에 대해 잘못 알려진 오해 때문인 경우도 많습니다. 우선 리버스를 받으셔도 집이 은행에 넘어가지 않습니다. 그 증거로 도중에 언제든 집을 파실 수 있고 융자액을 모두 갚으시고 끝낼 수도 있습니다. 이때는 리버스로 받으신 원금과 이자만 갚으시면 됩니다. 다만, 리버스는 정부가 평생 거주를 보증하는 대가로 모기지 보험을 요구하고 있는데 이 비용이 커서 가장 큰 단점이라고 하겠습니다. 다음은 리버스에서 조심해야 될 것을 설명 드리겠습니다.   첫 번째는 리버스 모기지도 사람이 하는 일입니다. 그래서 사람을 잘 선택하셔야 합니다. 저는 11년 전 한인 사회에 처음으로 리버스 모기지를 본격 소개하고 유튜브, 기고 등을 통해 장단점을 상세히 설명해 왔습니다. 최근 들어 리버스를 처음으로 영업하시는 에이전트분들이 갑자기 늘어나서 선택의 폭이 넓어졌습니다만 한 가지 조심할 점은 리버스에 대한 접근 방식과 태도입니다. 리버스를 단순히 융자로만 생각하면 곤란합니다. 리버스는 노후에 물러날 곳이 없는 마지막 옵션이기 때문입니다. 그래서 설계를 해주는 사람이 손님의 은퇴 생활을 이해하고 다른 옵션은 없는지 비교도 하고, 평생을 통해 조심할 점은 무엇인지 알고 알려줘야 합니다.   얼마 전 리버스 모기지로 렌탈 프라터티를 구입하라는 광고를 보고는 정말이지 아연실색하지 않을 수 없었습니다. 리버스로 손님께 투자를 유도하는 것은 불법입니다. 불법을 떠나 삐끗하면 한 사람의 노후가 완전히 망가질 수 있습니다. 대출 받아서 그 돈을 예금하면 돈을 더 벌 수 없듯이 대출로 투자한다는 것 그 자체가 어불성설이고, 특히나 노후에는 무리한 부동산 투자는 해서도 안되고 하라고 권장해서도 안됩니다. 리버스를 잘못된 방식과 태도로 접근하고 있는데 이것이 가장 조심해야 할 점이라고 생각합니다.   두 번째는 정부의 보증을 우회하는 겁니다. 정부의 보증 기능은 아무리 강조해도 지나치지 않습니다. 리버스는 노후에 마지막 옵션이기 때문에 안전한 게 제일 중요합니다. 7년전 쯤 나온 점보 리버스를 그간 꾸준히 지켜봐 왔습니다. 그런데 요즘 리버스를 새로 시작하신 분들이 정부 보증이 없는 점보 리버스 모기지를 집중 홍보하는 경우가 종종 있습니다. 점보 리버스는 정부 보험료를 내지 않기 때문에 장점이 있는 것 만큼은 분명합니다. 그래서 저도 집을 매각하기 전에 단기간 자금이 필요하신 분들에게는 추천해 드리고 있기도 합니다. 그러나 리버스를 평생 갖고 계실 분이라면 점보 리버스를 절대 추천드리면 안됩니다. 시간이 지날수록 점보의 이자 비용이 결국 초기 정부 보험료 비용을 훌쩍 넘어가게 되는 것은 물론이고, 두 번째는 집 값보다 융자 금액이 높아질 경우 노후에 위기가 찾아올 수도 있습니다. 특히 점보 리버스의 라인오브 크레딧은 리밋이 있어서 잘 판단해야 합니다. 이런 점을 고려해서 잘 안내를 해야 합니다.       ▶문의: (213)268-8529미국 부동산 리버스 모기지로 리버스 모기지도 부동산 투자

2022-06-08

리버스 모기지에 관해 가장 많이 받는 질문들 [ASK미국 주택/커머셜/비지니스 융자 - 사무엘 리 전문가]

▶문= 리버스 모기지에 들면 내가 가진 에큐티가 금방 소진되지 않나요?   ▶답= 미주 한인 시니어 분들의 리버스 모기지에 대한 관심이 점점 높아지고 있습니다. 제가 리버스 모기지에 대한 칼럼을 계속 쓰면서 많은 문의가 들어오고 있습니다. 그동안 미주의 한인 시니어들은 백인이나 히스페닉에 비해서 리버스 모기지를 많이 가입하지 않았습니다. 하지만 점차 미주 한인 시니어들도 리버스 모기지에 많이 가입하고 계십니다.   그럼 리버스 모기지에 관심을 갖고 계신 시니어들이 가장 많이 하는 질문은 무엇일까요?   첫째 리버스 모기지를 할 때 모기지 보험이 너무 비싸다는 질문입니다. 처음에 HECM 리버스 모기지로 가입하실 때는 꼭 모기지 보험을 들어야 합니다. 하지만 이것은 결국 리버스 모기지에 가입한 시니어들을 보호하기 위한 장치인 것입니다. 리버스 모기지로부터 매달 페이먼트(tenure)를 평생 받도록 보장해주는 장치입니다. 하지만 리버스 모기지로 매달 돈을 받기 원하지 않고 line of Credit을 생각하시면 모기지 보험이 없는 리버스 모기지에 가입하실 수도 있습니다.   둘째 리버스 모기지에 들면 내가 가진 집의 에큐티가 금방 소진된다고 생각하십니다. 하지만 그렇지 않습니다. 리버스 모기지를 한 후에 집의 페이먼트를 내지 않고 내가 필요한 만큼의 line of Credit을 사용한 후에도 여전히 집의 에큐티는 충분히 남아있습니다. 예를 들어 75세 되시는 분이 리버스 모기지를 할 경우 대략 29만 달러의 론 발란스를 갖고 매달 1250달러 정도의 페이먼트를 받고 5년 뒤 79세에 리버스 모기지를 그만두고 집을 팔아도 대략 96만 달러의 집의 에큐티를 받으실 수 있습니다. 이것이 정확한 금액은 아니지만 리버스 모기지 시나리오에서 예측하는 숫자입니다. 이분이 리버스 모기지를 25년 동안 하시다가 99세에 이 집을 파셔도 대략 일백만 달러 정도의 에큐티가 남아 있게 됩니다. 이것은 집이 매년 4%씩 올라간다고 예상해서 만들어진 시나리오이기 때문입니다. 이 예측은 보수적으로 잡힌 것으로 남가주일 경우에 집값의 상승은 더 높아질 수도 있는 것입니다. 그러므로 리버스 모기지를 하시고 나중에 집을 파셔도 상당한 에큐티가 집에 남아 있다는 것을 잊지 마시길 바랍니다.   ▶문의: (714)472-4267 사무엘 리 융자 전문가미국 비지니스 리버스 모기지로 모기지 보험 비지니스 융자

2022-05-24

시니어들이 알아야 할 리버스 모기지의 장점 [ASK미국 주택/커머셜/비지니스 융자 - 사무엘 리 전문가]

▶문= 주택을 소유한 시니어들이 리버스 모기지를 통해서 받을 수 있는 혜택은 무엇인가요?   ▶답= 최근에 리버스 모기지에 대한 문의가 많아지고 있습니다. 최근에 집을 감정하시는 분이 나갔을 때 10집 중에 6집 정도가 리버스 모기지 재융자와 융자 건이라고 합니다.     하지만 리버스 모기지를 하는 대부분은 백인계 또는 히스페닉계 대출자들이고 한국계 대출자는 그렇게 많지 않다고 합니다. 아직 주택을 소유한 한국계 시니어들은 집을 마지막에 자녀들에게 물려 주어야 할 재산이라고 생각하고 있기 때문입니다. 그래서 힘들게 페이먼트를 하시면서도 끝까지 pay off할 생각을 갖고 계십니다. 하지만 백인계나 히스페닉계 시니어들은 은퇴 후에 가지고 있는 집의 남은 모기지 페이먼트가 힘들고 생활비가 부족해 질 때 아니면 경제적인 넉넉함을 원할 때 가장 많이 사용하는 것이 리버스 모기지입니다.   그럼 시니어들이 꼭 알아야 할 리버스 모기지의 특징은 무엇일까요? 첫째 많은 시니어들은 리버스 모기지를 하면 타이틀이 렌더에게로 넘어간다고 생각합니다. 하지만 리버스 모기지는 일반 컨벤셔널 모기지와 같이 타이틀이 렌더에게 넘어가지 않고 렌더는 리버스 모기지를 한 집에 린(lien)을 걸뿐입니다. 그렇기 때문에 그 집의 소유권자인 시니어는 그 집을 언제든지 팔수 있는 것입니다.   둘째 리버스 모기지를 신청한 시니어는 지금까지 내던 모기지 페이먼트를 낼 필요가 없습니다. 하지만 모기지 페이먼트를 내고 싶으면 언제든지 낼 수도 있습니다. 자신의 상황에 따라서 페이먼트를 내지 않아도 되고 내도 되는 것입니다.     셋째 리버스 모기지를 신청했을 때 세 가지 방식으로 돈을 받을수 있습니다. 일시불로 한번에 받을 수 있고 line of credit 방식 매달 일정금액으로 돈을 받을 수도 있습니다. 즉 집에 남아있는 에큐티를 자신의 사정에 맞게 셋 중에 하나를 선택해서 돈을 받을수 있습니다.     넷째 리버스 모기지로 그 집의 모기지는 낼 필요는 없지만 그 주택을 유지하기 위해서 필요한 집에 대한 세금 집 보험 같은 돈은 집주인인 본인이 내야 하는 것입니다.     다섯째 충분한 다운페이먼트를 하실 수 있는 시니어들은 리버스 모기지를 통해서 주택을 구입할 수도 있습니다. 리버스 모기지로 주택을 구입하게 되면 주택을 구입한 후에 그 집의 원금과 이자를 내지 않고 주택에서 살 수 있습니다.     ▶문의: (714)472-4267 사무엘 리 융자 전문가미국 비지니스 리버스 모기지로 모기지 페이먼트 한국계 시니어들

2022-04-26

리버스 모기지로 주택을 구입할 수 있나요? [ASK미국 주택/커머셜/비지니스 융자 - 사무엘 리 전문가]

▶문= 리버스 모기지로 주택을 구입할 수 있나요?   ▶답= HECM이라고 불리우는 리버스 모기지로 시니어(62세 이상)는 주택을 구입할 수 있습니다. 주택 구입을 위한 리버스 모기지는 대출자가 주택을 구입하기 위해서 해야 할 론의 페이먼트를 자유롭게 선택할 수 있습니다. 즉 모기지 페이먼트를 하고 싶으면 하면 되고 하고 싶지 않으면 하지 않아도 됩니다. 일반 모기지는 몇 달만 모기지 페이먼트를 내지 않으면 바로 은행에서 노티스를 받게 되고 그 후에도 모기지 페이먼트를 내지 않으면 디폴트가 되어 뱅크럽시 절차로 들어가는데 주택 구입을 위한 리버스 모기지는 모기지 페이먼트를 내지 않아도 되고 모기지 페이먼트를 내고 싶으면 내면 됩니다. 그러므로 62세 이상의 시니어분이 주택 구입을 위한 리버스 모기지를 선택한다면 노후에 상당히 유연한 현금 흐름을 가질 수 있습니다.   하지만 시니어분이 주택 구입을 리버스 모기지로 할 경우에 충분한 다운 페이먼트를 해야 합니다. 대략 주택 가격의 45-60% 정도의 다운 페이를 해야 하고 주택 구입의 나머지 금액은 리버스 모기지로 충당되는 것 입니다. 그러므로 이런 리버스 모기지를 선택한 시니어는 월 모기지 페이먼트 없이 편안하게 자기 집에서 살수 있는 것입니다.   여기서 중요한 점은 시니어의 나이에 따라 주택 구입을 위한 다운 페이먼트의 퍼센트가 달라진다는 것입니다. 시니어분의 나이가 많을수록 다운 페이먼트의 퍼센트가 적어도 가능하다는 것입니다. 즉 나이가 75세 정도 되시는 시니어가 주택을 리버스 모기지로 구입하실 때는 다운 페이먼트를 40% 휠씬 미만으로 하셔도 가능하다는 것입니다.     하지만 주택 구입을 위한 리버스 모기지가 커버해 주는 것은 모기지에 대한 원금과 이자이며 나머지 집에 관련된 세금과 집 보험 HOA 등은 자신이 페이해야 합니다.     그러면 어떤 주택을 리버스 모기지로 살 수 있을까요? Single Family라고 불리는 단독 주택을 구입할 때 가장 간편하고 콘도미니엄을 구입하려면 그 콘도가 FHA의 승인을 받았는지를 확인해야 합니다.   ▶문의: (714)472-4267 사무엘 리 융자 전문가미국 주택 리버스 모기지로 주택 구입 모기지 페이먼트

2022-04-12

은퇴한 시니어들을 위한 '리버스 모기지'란? [ASK미국 주택/커머셜/비지니스 융자 - 사무엘 리 전문가]

▶문= 최근에 시니어들이 많이 이용하는 '리버스 모기지'란 무엇인가요?   ▶답= 은퇴 준비가 되어 있지 않은 중산층 시니어들이 은퇴를 하면서 시니어들에게 제공되는 임대 주택에도 들어가지 못하고 남아 있는 모기지 페이먼트를 계속하면서 더욱 어려운 상황에 빠지게 됩니다.   이때 이같은 상황에 있는 주택을 소유한 시니어들이 사용할 수 있는 좋은 방법이 리버스 모기지입니다. 예전에는 많은 시니어 분들이 자신의 집을 자녀들에게 물려주기 위해 집 페이먼트를 하면서 페이오프 하려고 하셨지만 최근에는 자신이 소유한 주택을 통해 남은 여생을 안정적이고 풍요롭게 살기 위해서 리버스 모기지를 선택하는 분들이 많습니다.   리버스 모기지를 한다고 해서 리버스 모기지가 종료될 때 그 주택의 모든 에큐티가 없어지는 것이 아니라 리버스 모기지가 종료되는 시점에 다시 리버스 모기지를 통해서 받은 돈을 계산하고 에큐티를 계산하게 됩니다.   리버스 모기지는 62세 이상으로 자신이 소유한 주택이 에큐티를 가지고 있을 때 이용할 수 있습니다. 즉 자신이 소유한 주택 가치를 이용해서 일시불이나 월 고정 지불금 또는 신용 한도액으로 자금을 받을 수 있습니다. 현재 자신이 소유한 주택이 모기지 페이먼트를 내고 있더라도 리버스 모기지를 이용하면 주택 소유자가 대출금을 지불하지 않고 오히려 주택을 통해서 일정 금액을 받을 수도 있습니다.   리버스 모기지의 작동 방법은 주택 소유자가 대출 기관에 지불하는 대신 대출 기관이 주택 소유자에게 지불하고 주택 소유자는 이러한 지불금을 받는 방법을 선택할 수 있으며 받은 금액에 대해서만 이자를 지불합니다. 이자는 대출 잔액에 반영되어 집주인이 선불로 지불하지 않습니다. 집주인도 집에 대한 소유권을 유지합니다. 대출 기간 동안 주택 소유자의 부채는 증가하고 주택 자산은 감소합니다.   리버스 모기지를 사용하시는 분은 62세 이상으로 주택 자산이 가장 큰 자산이고 주택을 유지하면서 기본적인 생활비를 충당하기 힘들 때 리버스 모기지로 현금을 얻고 생활비를 충당하기에 좋은 방법입니다. 즉 리버스 모기지를 통해서 재산세 유지비 및 보험을 유지하고 12개월 이상 집을 비우지 않고 살아간다면 리버스 모기지를 통해서 현금을 받을 수 있는 것입니다.     ▶문의: (714)472-4267 사무엘 리 융자 전문가미국 비지니스 리버스 모기지로 주택 소유자 모기지 페이먼트

2022-03-08

많이 본 뉴스




실시간 뉴스